你現(xiàn)在住的房子多少年了？

當(dāng)許多小區(qū)居民還在盼著加裝電梯、更換管道的時候，另一種全新的老房子“以舊換新”的模式，已經(jīng)在很多城市開始試點：把原有的老房子徹底拆除，按照原來的戶數(shù)、格局和面積，重建一棟新樓，稱為“原拆原建”。

前陣子，浙江省杭州市浙工新村社區(qū)居民“自掏腰包”籌集4.7億資金將整個小區(qū)拆除重建引發(fā)了普遍的關(guān)注，一時間羨慕者眾多。

廣州花都區(qū)集群街2號樓居民“自掏”758萬元，將50年樓齡的老樓拆除，原址重建。

上海彭浦新村、南京虎踞北路4號05幢、北京勁松社區(qū)114號樓……這些老舊樓房，都已經(jīng)在“重生”或“重生”之路上了。

老房子的“涅槃”

梳理這些“原拆原建”的房子，可以得到不少共性特點：老舊、公房、居民普遍同意且意愿強(qiáng)烈、出資明確、無法進(jìn)行老舊小區(qū)改造或改造后效果不佳。

改造前的北京市豐臺區(qū)馬家堡路68號院2號樓，原是職工宿舍，每戶僅十幾平米，每層住戶共用衛(wèi)生間、廚房 圖源：北京日報

目前正在重建的馬家堡路68號院2號樓 于天昊攝

這些“病入膏肓”的老房子，大多墻體破損、管道開裂、年久失修、不僅居住體驗極差，還嚴(yán)重威脅居民的人身安全，對其進(jìn)行改造已經(jīng)無法達(dá)到效果，一般都被鑒定為D級危房。

滿足這些條件，老樓房就可以拿到“重生”劇本，返老還童。

勁松一區(qū)社區(qū)始建于上世紀(jì)70年代 于天昊攝

勁松一區(qū)114號樓之所以能在小區(qū)的一眾公房里被選中，原因是在當(dāng)年建設(shè)的時候，這棟樓就與眾不同。

“這棟樓是一棟實驗樓。”小區(qū)居民告訴記者，“外墻板都特別薄，只有不到20厘米厚。這樣的房子，冬冷夏熱，因為建造材料的問題，之前給小區(qū)抗震加固，也沒有給114號樓做。管道漏水也是一直修不好。”

因此，在2020年北京市發(fā)布178號文件（《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》）后，114號樓的徹底改造就被推上了日程。

經(jīng)過“原拆原建”的勁松一區(qū)114號樓 于天昊攝

正在“重生”過程中的豐臺區(qū)馬家堡路68號院2號樓，曾經(jīng)也是原產(chǎn)權(quán)單位分配的宿舍，不僅“老態(tài)龍鐘”被鑒定為D級危房，每“戶”只有十幾平米，每層樓的住戶需要公用廚房和衛(wèi)生間。

這些改造后的樓房什么樣？

經(jīng)過“原拆原建”的勁松一區(qū)114號樓 于天昊攝

一句話概括——更適合現(xiàn)在的居住標(biāo)準(zhǔn)。全新的窗戶、電梯，甚至擴(kuò)充出來地下車庫、活動室，也有一些樓房進(jìn)行了適老化改造措施。

勁松一區(qū)其他經(jīng)過老舊小區(qū)改造后的居民樓樓道內(nèi) 于天昊攝

“原拆原建”這么好，為啥不能全面推廣

“要是自己住的老房子也能翻新重建就好了”，記者采訪過程中，不少居住在“老破小”的居民袒露心跡。

但房子并不是說拆就能拆，說建就建好的。

不少問題，卡住了許多希望走上“重生”之路的老舊樓房業(yè)主。

在大部分試點“原拆原建”的城市，100%居民同意是一條紅線。

杭州翠苑北二區(qū)4到7幢居民曾發(fā)起了原拆原建的民意調(diào)查。但時至今日，同意率仍未達(dá)到100%，根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，目前210戶居民有197戶同意，同意率94%。

記者在北京的小區(qū)采訪時也聽到了居民的各種顧慮：

“我已經(jīng)80了，你說這房子拆了要重建，我還能等到那一天嗎？”

“我剛裝修好，還有貸款，現(xiàn)在拆了，裝修錢相當(dāng)于打了水漂。”

“這棟房子里有去世親人的痕跡，我不想拆掉它。”

“這就是‘原拆原建’的一大困難所在。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員肖超偉說，“99%的住戶都同意拆，唯獨1家不同意，那么是應(yīng)該保護(hù)那1戶決定私人財產(chǎn)的權(quán)利，還是應(yīng)該少數(shù)服從多數(shù)？如何規(guī)定統(tǒng)一比例？”

北京另一處“原拆原建”的西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓，與其他樓房相比，這棟樓的居民并不多，只有1梯4戶5層，共計20戶。居民越多，達(dá)成一致就越難。于天昊攝

另一大問題，就是重建的錢由誰出、出多少？

記者梳理了一下目前完成“原拆原建”的樓房項目，發(fā)現(xiàn)絕大部分都需要住戶“自掏腰包”。

杭州浙工新村，居民選擇相同面積的房屋，需要出資10萬元左右，如果想置換更大的房屋，出資則需要在百萬級別。

北京的勁松社區(qū)114號樓的居民，人均出資比例在10%，約合每戶6-7萬元。樺皮廠胡同8號樓的改造，居民出資37%。但放眼全國，并不是所有居民都愿意出、出得起。

改造后的樺皮廠胡同8號樓 于天昊攝

也不是所有居民都愿意等。房屋的建設(shè)周期一般以年為單位，這段時間要舉家搬走，時間成本、經(jīng)濟(jì)成本都需要計算。

現(xiàn)實情況中，還有一些房屋的原產(chǎn)權(quán)單位破產(chǎn)多年或者更換了產(chǎn)權(quán)單位等等不同的情況。這些，都是阻礙著老舊小區(qū)“重生”的障礙。

“原拆原建”，怎樣更順利

從意見征求起步，到居民拎包入住嶄新的房屋，中間的每一步環(huán)節(jié)，其實都存在堵點。

同意率究竟應(yīng)該設(shè)置在100%還是更低，目前還沒有特別統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。不同的居民有不同的顧慮，怎樣面對這些的居民，讓他們達(dá)成一致，是一個難度極大、需要細(xì)致打磨的課題。

這不僅需要物業(yè)、業(yè)主委員會或者其他相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員的更細(xì)致的工作，也需要對相關(guān)整個流程的宣傳普及做得更多更到位，在居民思想工作上下一番功夫。

資金問題也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，“‘原拆原建’需要巨大的資金投入，包括拆遷費、建設(shè)成本、居民安置等等。”肖超偉說，“如果全部由政府承擔(dān)，則會涉及用納稅人的錢補(bǔ)貼業(yè)主的公平性問題，老舊小區(qū)居民經(jīng)濟(jì)條件參差不齊，往往難以承擔(dān)過高的改造成本。單純依賴財政資金大量投入，在目前的情況下不能長期推行。”

引入社會資本成為了一種新的嘗試，在一些城市已有實踐。

勁松一區(qū)114號樓（左）是北京首個引入社會資本建設(shè)的項目，最終形成政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會資本“四方共擔(dān)”的出資模式。引入的社會資本參與后續(xù)小區(qū)的物業(yè)管理、便民服務(wù)等項目。于天昊攝

時間久也是居民的一大顧慮，特別是對于一些老年人而言，不愿意再花費數(shù)年在外租住等待。

不過，眼下這個問題已經(jīng)有了破解的眉目——記者發(fā)現(xiàn)，西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓的改造過程中，裝配式建造方案，讓整個樓的建設(shè)工期縮短到了3個月，大大減少了居民等待的時間。

每個房間都是從工廠裝好后再像搭積木一樣拼接搭建，將建設(shè)周期大大縮短到了三個月左右 于天昊攝

“自主更新涉及到多方的利益關(guān)系，我們也需要有效的管理和監(jiān)督機(jī)制，來確保項目的合規(guī)性和順利進(jìn)行。”肖超偉補(bǔ)充道。

根據(jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前全國老舊小區(qū)數(shù)量達(dá)到16萬個，涉及居民4200萬戶，建筑面積40億平米，需要綜合改造的老舊小區(qū)總投資額超過4萬億。

大量亟待跟上時代步伐的老舊小區(qū)在等待蛻變。

城市更新，被寫進(jìn)“十四五”規(guī)劃和“二零三五遠(yuǎn)景目標(biāo)”，成為國家戰(zhàn)略。2023年，住建部發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，進(jìn)一步對城市更新提出明確要求。

馬家堡路68號院，社區(qū)已顯陳舊。未來，還有大批這樣的小區(qū)，等待舊貌換新顏。于天昊攝

“原拆原建”的探索可以說是城市更新趨勢中的一種新的嘗試，但卻并非唯一解。

“城市更新，未來還有更多可能。比如通過城中村改造和建立保障性租賃住房儲備并舉、鼓勵企業(yè)將一些土地盤活利用等方式，用于保障性租賃住房的開發(fā)建設(shè)等等。”肖超偉表示。“作為城市更新的模式之一，‘原拆原建’其實也有局限性。我們其實還有有機(jī)更新、綜合改造等多種手段，共同推動城市朝著科學(xué)、合理、可持續(xù)的方向發(fā)展。”

安居方能樂業(yè)。相信在各地探索嘗試之后，城市更新背景下的無數(shù)老房子，會迎來它們命運的新起點。

（央視網(wǎng)）